上海二手房房贷发放提速信贷大幅放松概率不大

最近，上海的房贷市场迎来好消息。“放款速度的确较此前有所加快。”在被问及房贷发放情况时，多位国有大行、股份行房贷经理对第一财经记者如此说道，放款周期恢复正常，基本在一个月内。而在去年四季度，多家银行反馈称房贷放款周期大约为4～6个月。

这背后，是政策端的暖风频吹。去年12月，中央政治局会议、中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”;央行在2022年工作会议中也明确，“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”。

在此背景下，有业内人士预计，后续房地产市场信贷环境将进一步改善，部分城市房贷利率、放款周期仍有优化空间。但要注意的是，在“房住不炒”总基调下，信贷方面大幅放松的可能性较小，监管更多是引导资金向刚需和改善型合理住房需求倾斜。

二手房房贷放款提速

受房地产贷款集中度管理政策实施以及房贷需求加大等因素影响，2021年银行按揭贷款额度一度出现紧张，尤其是一二线房价上涨较快的城市。

第一财经记者在去年11月走访时曾了解到，当时上海地区的房贷发放多是针对6月或7月的申请，整体发放节奏未有明显变化，审批周期仍是2个月左右，放款时间多为4～6个月，仅个别银行放款周期有缩短。

如今，步入2022年，情况又有了新的变化，多家银行房贷经理表示，二手房房贷放款提速。“最近是提速了，审批周期主要看个人材料的准备情况，放款时长则大约在1个月以内。”中国银行某房贷经理告诉第一财经记者。

邮储银行某房贷经理也对记者称：“目前放款速度比以前有所加快，基本都在放新增的房贷，行内额度较为充足，如果征信、收入等材料符合要求的话，审批大概是2周，放款大约是1个月到1个半月。”

“审批是2周左右，放款大概在过完户一个月以内就能完成。”招商银行某房贷经理对记者说道。广发银行某房贷经理也反馈称，当前来看，行内一季度房贷额度相对充足，二手房房贷、新房按揭贷款时间上有缩短。

另外，记者还了解到，在某国有大行中，若贷款人在办理房贷的同时配置其他产品，如消费贷、理财等，房贷放款速度可进一步加快。

银行按揭贷款市场的放松，一方面与政策端的暖风有关;另一方面也受银行房贷发放节奏影响，每逢年末或年初，银行会有新的按揭额度下发，因而房贷紧张的情况在一定程度上可以得到缓解。

与此同时，一些城市的房贷利率也出现调整。不过，记者了解到，上海首套房和二套房房贷利率均未变化，仍分别为5%和5.7%。

另据贝壳研究院统计，2021年12月，其监测的103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月份回落5个基点。去年四季度以来，首套、二套房贷利率较9月份的高点分别回调10个、8个基点。

信贷环境的改善，客观上将提振市场信心，对市场成交有着直接促动作用。据贝壳研究院统计，去年12月以来，二手房成交量仍显现好转迹象，上半月，日均成交量较11月日均成交水平保持了增长态势，市场成交在加速筑底过程中。

“预计后期房地产市场信贷环境将进一步改善，部分城市的房贷利率、放款周期仍有优化空间，这也将进一步促进房地产市场整体表现趋稳。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称。

信贷大幅放松的概率不大

尽管房市信贷环境改善，但要注意的是，这种放松只是对合理需求的放松，监管基调并未发生变化，各地依然在严管市场秩序，对各类炒房行为进一步遏制。在“房住不炒”总基调下，信贷政策将重点满足购房者合理住房需求。

银保监会此前表示，将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

央行上海总部在1月4日召开的2022年货币信贷工作会议中也明确，要继续稳妥实施房地产金融审慎管理。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，各商业银行要进一步优化信贷结构，提升服务实体经济的能力，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

综合监管层面释放的信息，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，未来，在房地产金融审慎管理制度下，信贷方面大幅放松的可能性较小，资金端和政策端更多的是向刚需和改善型合理住房需求倾斜。

陈文静进一步分析，从地方层面看，预计楼市调控“双向”调节模式或需贯穿全年，即部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进。其中，建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等政策均为有效工具;而部分房地产市场调整压力较大的城市，将适度调整政策，稳定市场预期，如降低房贷利率、发放购房补贴、提升公积金贷款额度等。