武汉将实施房地产新规 炒作学区房首次被纳入监管

2月1日起，武汉将实施房地产新规，炒作学区房首次被纳入监管。

为进一步加强对房地产开发企业的信用监管力度，湖北省武汉市将实施新的《武汉市房地产开发企业信用监管办法》(下称“新办法”)。与原办法相比，新办法列举的信用信息扣分情形共65项，比旧办法多出18项。

第一财经记者注意到，以前常有开发商利用教育资源吸引购房者，新办法首次将学区房纳入监管，并对违规房企进行顶格扣分。

新办法明确规定：以学区房等名义炒作房价，在商品房项目推广中宣传或使用尚在规划或建设中的学校名称、形象标志等与学校有关的内容，以及使用“名校”“学位房”“学府房”“指标房”等违反义务教育公平原则相关词语，误导购房人市场预期的，将扣5分。

武汉学区房降温

学区房作为优质教育资源与商品房的结合体，其价格近年来呈现快速上涨态势。这不仅增加了家庭刚需支出的负担，也成为引发新一轮房价大幅上涨的“导火线”。

在武汉，对口武汉小学的帝斯曼国际中心被视为中介炒作学区房的风向标。去年4月11日，该楼盘一套不满2年的房子，以8.5万/平的价格成交，成交单价再创新高。对比2020年6月的46774元/平的成交价，单价上涨38177元/平，年均涨幅高达81.6%。

根据贝壳备案的最新数据，帝斯曼国际中心目前有21套在售房源，挂牌均价为67655元/平。专营武昌中南片区的二手房房产中介人士告诉记者，对比去年三四月份，该楼盘的在售二手房源多了一倍左右，价格也有所回落，“过去是客多房少、无房可卖，现在是带看多、成交少，购房者担心‘多校划片’突然落地，观望情绪加重”。

不仅如此，过去开发商碰瓷名校的销售广告比比皆是，所涉名校一般选择“睁一眼闭一眼”，但如今已有名校公开发文拒绝碰瓷。

去年11月底，武汉人的朋友圈被一则广告刷屏：单价12580元/平，住内环，读育才，不限购不限贷。如此吸睛的宣传引得不少购房者心动。

该广告指向的武汉市育才第二小学公开发布辟谣声明，直指该房地产项目与学校不存在任何关系，“对于开发商销售时发布的不实消息，请购房人提高警惕，谨防受骗”。

多地探索“去学区房”

不只是武汉，记者梳理发现，去年以来，各地针对学区房乱象的打压，可谓“一浪接一浪”。

去年3月1日，北京市住建委打响“第一枪”，明确将重点查处“借学区房等炒作房价”等九方面问题。随后，北京西城区实行“多校划片”。同月16日，上海市发布新政，在高中阶段实施“指标到校”，从而打破了优质初中升学的“垄断”。

此外，还有以合肥、福州等为代表的学区房“限购”“限制学位时限”政策，降低学区房的换手率与流动率，促使学区房真正满足就近入学的实际需求，严防学区房“空转炒作”;以深圳、宁波为代表的二手房交易参考价政策，通过加强学区房价格管控与贷款数量限制，引导和稳定市场预期，促进学区房理性交易，防止以学区房名义炒作房价。

戴德梁行武汉公司研究员胡韵在接受第一财经记者采访时表示，学区房作为绑定稀缺教育资源的房产，是城市不断扩张、人口快速增长导致的教育需求猛增与优质教育资源供应不足之间的矛盾。

“在房住不炒和义务教育双减的政策叠加之下，凡是放大升学焦虑和推高房价的房地产营销宣传，都可能划为违规销售的行为。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政对第一财经记者表示，学区房的炒作不仅加剧了教育资源紧张，更激化了社会民生矛盾。

李国政认为，要解决高价学区房的问题，一方面要通过“限购、限时、限售”等限制性措施，削弱学区房的流动性，严防学区房“空转炒作”;另一方面要通过实施教育资源均衡化，扩大优质教育资源的覆盖面，“公民同招”“多校划片”“指标到校”等有利于生源相对均衡的措施，扩大学区房的覆盖面，削弱学区房的确定性，降低其溢价率，使学区房逐步实现功能回归与价格回归，最终实现“有学区但无学区房”的目标。

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