十年房价涨超200% 合肥未来楼市将走向何方？

2020年，合肥国资以超百亿元战略投资蔚来，把濒临崩盘的蔚来拉回正轨，结果蔚来股价大涨，合肥浮盈超千亿。这个曾经的小透明省会，一下子成为诸多二三线城市的学习对象，被誉为“最牛风投城市”。

在此之前，合肥已经低调努力了近20年，从一个中部经济带中的GDP垫底省会，变成了长三角城市群中的TOP8。

近十年，合肥的GDP总量增幅达到272%，在全国城市中排名第二;十年间，合肥房价的涨幅也达到了206%。经济起飞的同时，人口大幅涌入，合肥的楼市也沸腾了。“身边所有的亲戚都想去合肥买房。”有安徽人直言。

2021年是楼市的反转之年，合肥并不例外。经历“四六新政”和二手房指导价出台后，合肥的新房和二手房市场双双步入冷静期，不仅“万人摇”消失了，甚至有新盘推出来后“0登记”，更有顶级学区房价格腰斩。

20年来苦心孤诣布局高新产业的合肥，产业和人口表现正愈发出色，未来楼市将走向何方?

合肥的逆袭

“我大学毕业那会儿，2006年，身边的安徽同学们都以去南京、芜湖工作安家为目标，合肥的存在感极低。突然间，也不知道什么时候起，我发现身边的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥读大学的王耀楠对第一财经表示。

合肥有着“小透明”的历史，在众多省会城市中一度显得很落寞。

其知名度曾经远不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南昌以及崔颢笔下“此地空余黄鹤楼”的武汉，甚至还不如拥有趵突泉、大明湖的济南。

过去，合肥的省城向心力非常不足。不仅不了解安徽的外省人，会把南京当做安徽省会，就连在安徽省内，不少“小兄弟”都心向南京。

然而，合肥极具进取心，2004年中央提出“中部崛起”战略，合肥抓住了这个契机，用近20年的时间，跑出了黑马的速度。近年，合肥发展出“以投带引”的招商引资模式，更是从默默无闻的边缘城市，一跃成为炙手可热的明星，被外界誉为“最牛风投城市”。“合肥模式”已经成了许多二三线城市研究与学习的对象。

根据国家信息中心组建的中国经济信息网数据，合肥2004年时的GDP仅为0.07万亿，在6个中部经济带省会城市中排名垫底，GDP只有长沙、郑州的一半，约为武汉的三分之一，在长三角城市群中更加排不上号。

但到了2020年，合肥的GDP突破万亿，在全国城市GDP排名中，合肥用近20年时间前进60多名，成为了中国城市GDP前二十强。

近十年，合肥的GDP总量增幅达到272%，在全国城市中排名第二，仅次于基数比较低的贵阳。

2014年，合肥与南京、杭州一起携手跻身长三角世界级城市群副中心，正式加入长三角俱乐部。2021年前三季度，合肥的GDP体量已经稳居长三角TOP8。

逆袭后的合肥，像发生了奇妙的化学反应，从安徽本省人都看不上的小透明省会，突然变成了大家都想去的地方。

2021年合肥城区人口突破500万，全市常住人口逼近千万，人口数量跃居长三角城市第六位，近10年新增人口191万人，增量居长三角城市第3位，年均增长2.3%，高于全国1.8个百分点。

房地产短期看政策、中期看经济、长期看人口。政策、经济红利和人口红利齐备的合肥，无可避免地走入一段楼市的沸腾期。

楼市大反转

近十年合肥的GDP增长了272%，合肥房价的涨幅也达到了206%。

根据新安大数据研究院，合肥房价从2010年的6051元/平方米涨至2020年的18516元/平方米。而在2008年时，合肥房价均价仅3748元/平方米。

2020年下半年至2021年上半年这一波上涨更是令人印象深刻，“一房难求”“异常火爆”等词语频频见诸于媒体报道和网络论坛中。

据国家统计局发布的2021年1月份70城商品住宅销售价格变动情况，合肥新建商品住宅指数环比上涨0.9%，涨幅位居70个大中城市第三位。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商品住宅销售指数上涨4.3%，创下15个月新高。二手住宅销售价格指数环比上涨0.6%，保持了连续11个月的上涨态势。

在一片喊涨的态势下，已经在上海成家立业的王耀楠，2021年上半年也忍不住去合肥买了一套房，“我们老家有点条件的，都往合肥跑，家族亲戚里，就没有不在合肥买房的”。

过去，芜湖、滁州、马鞍山三座安徽城市与南京关系颇为紧密，被并称为“滁马芜”。王耀楠称，据他近几年对老家的观察，不少人其实已经“倒戈”合肥。“南京毕竟是省外，以前是合肥的经济实在不好，现在合肥起来了，又是安徽的省会，心理上还是觉得更亲近些。”

留在合肥的高学历人才也在变多。过去合肥虽然拥有高等教育排名前十的中科大，但留不住中科大的人才颇为人诟病。但根据中科大公布的就业数据，到2019年时，中科大直接就业人数为2668人，其中23%(622人)的人都选择留在安徽，占比最高。此外，21%(561人)去了上海，另外分别有288和284人选择了浙江和江苏。

“合肥近几年科技型企业发展迅速，无论是工业立市还是创新高地的战略，都跟国家发展方向契合，高新区那边多了很多高新技术研发公司，我觉得前途还是很光明的。”一位2018年从安徽大学毕业后留在合肥的毕业生表示，现在无论是中科大、合工大还是安徽大学，都有和企业间的校企合作，理工科学子的实习机会比过去多了很多，留在合肥的意愿更强烈了。

在过去的十年里，合肥市政府通过产业引进和资本投入的方式，建构了自己的高新制造产业集群。目前国家科学中心和三个国家实验室先后在合肥落户，显示面板、集成电路、人工智能这一类高新技术产业在合肥大量聚集。

芜湖人钱荃也认为，合肥近年确实发展得很好，身边不少芜湖朋友也去合肥买房。“大概是08年的时候，芜湖的房价跟合肥差不多，甚至还贵一点，芜湖是省内公认的好地方，现在看来，还是合肥发展潜力大，更看涨，毕竟是集全省之力发展起来的中心城市，现在确实形成了对全省的辐射力和对人口的吸引力。”

相比南京，钱荃认为合肥更适合普通老百姓去安家落户，“门槛低，南京确实很好，但是房价四五万起步了，有多少人能买得起”。

在一片喊涨声中，2021年3月份，合肥楼市来到了火爆的顶点。开发商捂盘惜售、捆绑销售，中介索取号头费、茶水费，在合肥房价最高的政务区核心商圈一小区的业主，甚至成立了“房价指导委员会”，要求卖房者要按照“指导价”挂牌，并称“任何贱卖行为必将受到全体业主的唾弃”。

面对楼市过热以及各种乱象，合肥开始出手调控。

2021年4月6日，合肥市发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涵盖热点学区学位制、热点区域二手房限购措施、热点楼盘“摇号+限售”等八大方面。当月月底，合肥二手房限购区成交面积跌幅超60%，交易价格下跌10%左右。

不过，合肥新房的热度仍然高涨，一房难求，今年7月，合肥一新盘甚至出现“万人摇”。于是8月24日，合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室再连发两则通知，明确合肥市建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，增加二手房限购区域。

在这之后，合肥楼市终于开启反转。有顶级学区房的二手房房价从6万元/平方米跌至3万元/平方米，几近“腰斩”;也有新盘在去年12月推出后，竟然“0登记”，无人问津。

去年上半年在合肥瑶海区买了一套80多平方米住宅的王耀楠表示：“二手房房价确实跌了，我也亏了一些。”不过他表示，自己并不是炒房，而是买来给父母养老。他认为合肥的城建比老家更好，房子附近有配套的绿道、花园，父母满意就行。

板块分化加剧

自合肥打出热点区域二手房限购、热点学区学位制、热点楼盘“摇号+限售”等一系列政策组合拳后，合肥楼市便开始调头向下。未来，这座“经济黑马”城市的楼市，将会走向何方?

“合肥楼市目前的下行状态，是调控政策叠加全国房地产大环境影响造成的，都说长期看产业和人口，合肥的经济发展和人口红利仍在上升期。”一家TOP30房企的投资研究人士对第一财经表示。

该人士认为，相比全国其他经济圈，长三角地区具备更强的吸附力，人口、经济规模优势显，合肥是长三角一体化“1+5核”之一，对合肥的看好，即是对长三角一体化发展前景看好。

不过她表示，合肥九区房价过去5年几乎一路攀升，未来将很难再重演，板块分化将加剧。从区域来看，政务区、滨湖新区、高新区、经开区拥有各自明确的定位和产业，更加具备增长潜力和保持稳定的底气。

从定位来看，目前房价最高的政务区，均价保持在3万左右，是合肥市政府驻地，定位是市级行政中心，兼金融，文化，体育中心;滨湖新区则为省政府驻地，定位是省级行政中心，兼金融、文化、会展旅游休闲中心;高新区定位高新技术产业研发与制造基地，经开区则定位为战略性新兴产业制造基地。

“合肥能喊出‘大湖名城、创新高地’的口号，是有底气的，合肥一直尊重科技、知识，从上个世纪60年代克服困难接纳中科大，到2008年拿出三分之一的财政收入支持京东方，再到2020年入股蔚来汽车，合肥一直重视长期的科技和产业价值。从房地产规律来看，拥有产业和人口增长的地区更具备稳定性。”上述TOP30房企的投资研究人士表示。

以合肥与蔚来的合作为例，合肥救了蔚来，蔚来投桃报李，双方共建的新桥智能电动汽车产业园，将集聚大量上下游产业链并带来就业。2020年4月开工后，8月蔚来新桥工厂就已经主体结构封顶。2021年，蔚来交付新车91429台，同比增长109.1%，合肥这笔投资能带来的不仅仅是账面上的浮盈，更是地区长期的产业发展。

买房买亏了的王耀楠也认为，合肥目前的调控措施是必要的，楼市应该回到冷静状态，他相信合肥未来的长期发展潜力。“只要不是炒房的，不会在意一时的上涨和下跌。”他说，老家还有不少亲戚家的孩子，都希望毕业后能到合肥谋到一份不错的工作。

凭借产业能力，合肥楼市将走向稳定，不会出现大起大落，是当地业内人士的共识。克而瑞地产研究也认为，安徽省内三四线城市外来人口普遍偏好就近迁移，作为省会，合肥已然成为省内外来人口第一聚集地，因此，近三年合肥也是房企践行以城市圈发展为核心、投资回归一二线的战略的落脚点之一。整体回顾合肥2021年的三次集中供地，市场热度走势为“热—凉—小幅回温”，本土民营企业持续表现积极。总体来说，合肥楼市有近虑、无远忧。