“刚需”移至“首改”！改善族的“春天”来了？

3月已至，全国楼市整体“回暖”的信号却并不明显。为进一步激活合理购房需求，更多城市将政策调整、信贷支持的着眼点从“刚需”移至“首改”。

1日晚间，一则官方发布松绑“限贷”“限购”政策的消息，在住建部重点监测地区、中原城市群核心城市之一的郑州掀起波澜。郑州也是今年省会城市中率先取消“认房又认贷”的地区。

一二线城市的房地产市场以存量房源为主，二手房市场的景气度更能反映楼市的整体温度。中指研究院最新数据显示，2月份，全国百城商品住宅成交面积降幅仍在四成左右，楼市整体延续低温状态。

“满足合理的改善性需求”，住建部部长王蒙徽在近日国新办召开的专题会议上如是称。王蒙徽表示，伴随城镇化推进，2000年以前建成的大量老旧小区，存在住房面积小、配套差、质量不高等问题，群众改善居住环境和居住条件的要求都比较迫切。同时，新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。

随着中央多次重申将改善性需求纳入合理购房需求的范畴，多名业界分析人士称，地方层面，除中低能级城市外，可能将有更多像郑州这样中高能级的非热点城市为“改善族”打开政策支持的工具箱。与此同时，在热点一二线城市，针对二套房的信贷宽松力度已悄然加大。

改善族的“春天”来了吗?

多地推出改善性支撑政策

截至2021年1月，克而瑞数据显示，郑州商品房去化周期增加至21个月，远超出12~18个月的合理区间，二手房价也继续下探。

不过，从人口规模上来看，郑州的潜在换房需求不容小觑。第七次全国人口普查数据显示，郑州常住人口数量为1260.1万人，为中部地区人口第一大城。

但棚改退潮，限购限贷地区二手房贷款利率、差额税等居高不下，叠加疫情、自然灾害等因素，让这个中部地区人口大城的房地产市场面临严重的供需失衡。

为激活当地换房需求，并带动整体楼市活跃度提升，今年3月1日晚间，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行执行首套房贷款政策”。

2日，第一财经从当地市民、多名房地产中介处获悉，目前，郑州多个区域房管局对于二手房个税征收政策也有意向进行调整。“过去郑州按照差额20%的方式进行征税，按照最新调整，符合相应条件的人群可按1%核定比例征收个人所得税，但具体如何实施尚未细化。”一名中介人士称。

贝壳研究院郑州分院院长丁赞称，2013年2月，根据“国五条”精神，郑州出台文件要求二手房个税应按差额的20%征收。由此至今，郑州是全国除北京外，另一严格执行如此之高差额税的城市，这也导致郑州二手房市场活跃度一直不高，部分业主为了避免差额税，变相地将这部分税费转移至购房客户，增加了客户的购房成本，使得二手房市场整体成交冷淡。

“该项调整有利于激发当前业主卖小买大、卖旧买新的动力，促进房地产业良性循环。”丁赞称。

“首改”贷款条件和二手房个税征收标准的放宽，意味着郑州成为今年率先明确对合理改善性需求下发支持文件的城市。除郑州外，2月以来，已有宜昌、南宁、菏泽等多个楼市库存积压、二手房价持续下跌的非热点城市，从下调二套房公积金贷款和商业银行贷款首付比、降低二套房贷款利率等方面出招，推动当地二手房市场回暖。

比如，根据宜昌住房公积金管理委员会2月底出台的公积金新政，当地缴存职工购买二套住房不再提取和贷款“二选一”，即可同时提取公积金并申请公积金贷款。与此同时，新政将二套房公积金贷款的首付比由房价的50%降为30%。

与省会城市郑州相比，宜昌、南宁、菏泽等非限购三四线城市的换房需求更加疲软，二手房市场的供需矛盾也更加突出。以宜昌为例，根据国家统计局数据，当地二手房价格指数已连续10个月环比下跌，近三个月以来，跌幅维持在0.4%~0.5%的高位区间。

但相较于非限购城市对于二手房的信贷支持政策，业界有观点认为，对如郑州等非热点二线城市改善性需求的信贷支持，将是推动市场回暖的最重要动力源。

“当前，全国二手房市场景气度仍待修复。在此背景下，房地产市场的信贷支持政策，正逐渐从新房市场走向二手房市场，从中低能级城市向中高能级城市过渡。”易居研究院智库中心总监严跃进称。

不过，非热点城市政策面的利好消息，尚未完全传至市场端。

国家统计局最新数据显示，截至今年1月，三线城市二手房价格连续4个月环比下跌，跌幅保持在0.4%的相对高位。中指研究院月度房价数据也显示，在其所监测100个典型城市中，有45个城市2月份二手房价格环比下跌，其中既包含张家口、宜昌等非限购三四线城市，也包含沈阳、济南等省会城市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，对于非热点城市而言，现阶段出台的有关支持合理改善性需求的楼市新政会在接下来逐渐显效，短期内起到激发二手房市场活力的作用;但从中长期来看，实际购买力不足而供应量维持高位的矛盾依旧存在，如果进一步提振楼市，还需要多方政策协同发力。

热点城市二手房市场已现回暖

相较于非热点城市，热点一二线城市并不缺乏合理的改善性需求，但由于去年下半年的信贷收紧，这些地区的二手房市场一度被“封印”。随着针对二套房的信贷宽松力度悄然加大，以一线城市为代表的二手房市场已逐渐“解封”。

以广州为例，第一财经从多方了解到，近期，商业银行办理二手房按揭贷款业务时，贷款评估的标准有所松动。

自去年以来，二手房指导价成为当前商业银行在办理二手住房按揭贷款业务时房屋价值的重要参考。“现阶段，银行放款可依据实际成交价而非指导价，对于首套按揭结清者，二手首付最低五成。”一名中介人士称，该项调整既与市场回归理性，实际成交价与参考价的差值减少有关，也和二手房市场成交量持续走低有关。

与此同时，二手房贷款的进一步降息和银行放款的加快，也支撑了广州二手房市场的回暖。第一财经了解到，目前，广州各大银行的二套房贷款利率为5.65%~5.85%左右，放款周期为1~2个月。

“叠加二套房挂牌量大增，首改者可选择和可支付的空间都有所增多，春节以来，带看量已明显回升。”上述广州中介人士称。

根据贝壳研究院最新统计，在其所监测的103个重点城市中，2月份主流二套房贷利率为5.75%，较上月回落9个基点，为2019年以来单月最大降幅，其中北京、上海等房贷利率均下降;2月103城平均放款周期为38天，较上月缩短12天，包括北京、深圳在内，近四成城市的放款周期不足一个月。

从房价水平来看，中指研究院对北京、广州等十大城市的最新调查数据显示，2月二手住宅平均价格为40209元/平方米，环比上涨0.24%，涨幅较上月扩大0.17个百分点。其中，6个城市环比上涨，广州涨幅最大，杭州次之，两地房价涨幅均超过0.7%。而在房价环比下跌的城市中，跌幅最大约0.3%，二手房价已出现企稳迹象。

贝壳研究院认为，相比于供给端的纾困政策，信贷环境宽松和需求端的支持政策更利于降低购房成本，对于提振市场信心、释放住房需求有积极作用。当前，热点城市二手房市场已出现回暖迹象，随着各线城市改善性支持政策和信贷利好消息持续释放，预计全国二手房市场将在3月份持续修复，成交量环比增长，价格保持平稳，并带动整体楼市景气度提升。

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